A evolução histórica dos shopping centers e seus reflexos jurídicos nos contratos de locação comercial
Entenda como surgiram os shopping centers e por que sua estrutura empresarial criou contratos de locação com características próprias e complexas.
CONTRATOS
Giseli Gonçalves
5/21/20261 min read
Os shopping centers revolucionaram a forma de consumo no Brasil e no mundo. Mais do que simples centros comerciais, esses empreendimentos passaram a integrar lazer, segurança, serviços e estratégias empresariais altamente planejadas.
Essa evolução impactou diretamente o Direito Imobiliário e Contratual, especialmente nas relações entre empreendedores e lojistas.
Como surgiram os shopping centers?
Os primeiros registros históricos de centros comerciais organizados remontam aos antigos bazares orientais e galerias europeias. Contudo, o modelo moderno de shopping center surgiu nos Estados Unidos após a década de 1950, impulsionado pelo crescimento urbano, expansão da indústria automobilística e descentralização das cidades.
O objetivo era concentrar, em um único espaço, diferentes produtos e serviços com comodidade, estacionamento e segurança ao consumidor.
Posteriormente, o modelo foi incorporado pelo Brasil, principalmente a partir da década de 1970, acompanhando o crescimento urbano e a expansão do consumo.
O crescimento dos shopping centers no Brasil
Com a mudança dos hábitos de consumo da população, os shopping centers passaram a exercer papel estratégico na economia nacional.
Além da atividade comercial, esses empreendimentos passaram a operar como verdadeiros ecossistemas empresariais, envolvendo:
gestão centralizada;
planejamento mercadológico;
administração compartilhada;
publicidade coletiva;
padronização operacional;
estratégias de atração de consumidores.
Foi justamente essa estrutura complexa que exigiu tratamento jurídico diferenciado.
Por que os contratos de shopping center são diferentes?
Ao contrário da locação comercial tradicional, a locação em shopping center não envolve apenas a cessão de um espaço físico.
O lojista passa a integrar uma estrutura empresarial organizada, sujeitando-se a:
regras internas;
fundo de promoção;
tenant mix;
aluguel percentual;
cláusula de raio;
fiscalização operacional.
Por isso, a doutrina e a jurisprudência passaram a reconhecer que esses contratos possuem natureza peculiar, ainda que submetidos à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Muitos conflitos envolvendo shopping centers decorrem justamente da complexidade contratual existente nessas relações.
Uma análise jurídica preventiva é indispensável tanto para lojistas quanto para empreendedores